หลายคนคงรู้สึกเหมือนกันว่า “อสังหาฯ ในเมืองใหญ่ไม่คึกคักเหมือนเดิม” ไม่ว่าจะเป็นคอนโดที่เริ่มมีจำนวนขายต่อมากขึ้น บ้านจัดสรรที่เปิดเฟสนานกว่าจะหมด หรือแม้แต่โครงการใหม่ที่เปิดตัวช้าลงกว่าแต่ก่อน ทั้งหมดนี้ไม่ใช่ความรู้สึกไปเอง แต่เป็นภาพสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่กำลังเกิดขึ้นแบบชัดเจน
ในอีกด้านหนึ่ง เรากลับเห็นปรากฏการณ์ตรงกันข้ามที่น่าสนใจมาก คือ “อสังหาฯ นอกเมืองหรือเมืองรองเริ่มเติบโตแบบเงียบ” ตั้งแต่หมู่บ้านจัดสรรเล็ก ๆ ไปจนถึงโครงการที่เน้นความเป็นธรรมชาติ ผู้คนเริ่มย้ายออกจากเมืองใหญ่เพื่อหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น บ้านที่กว้างกว่า อากาศดีกว่า และค่าใช้จ่ายไม่หนักเหมือนใจกลางเมือง
ปัจจัยที่ทำให้ “อสังหาฯ เมืองใหญ่ชะลอ”
การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในเมืองไม่ได้เกิดจากปัจจัยเดียว แต่เป็นผลรวมจากหลายอย่างที่เปลี่ยนพร้อมกัน
1. คนรุ่นใหม่ไม่อยากเป็นหนี้ก้อนใหญ่เร็วเกินไป
หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ทำให้หลายคนลังเลในการซื้อคอนโดหรือบ้านในเมืองราคาแพง การเลือกเช่ากลายเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า และไม่ต้องแบกภาระระยะยาว
2. ราคาที่ดินในเมืองสูงจนเกินจุดคุ้มค่า
แม้จะมีการพัฒนาโครงการใหม่ แต่ราคาขายสูงกว่ากำลังซื้อของคนจำนวนมาก การเพิ่มขึ้นของต้นทุนก่อสร้างยิ่งทำให้ราคาพุ่งกว่าเดิม การซื้อบ้านในเมืองจึงไม่ใช่คำตอบของทุกคนอีกต่อไป
3. พฤติกรรมการทำงานจากที่ไหนก็ได้เริ่มฝังราก
แม้จะไม่ได้ Work from Home เต็มรูปแบบเหมือนช่วงที่ผ่านมา แต่หลายองค์กรยังคงใช้ระบบ Hybrid การเข้าออฟฟิศไม่ต้องทุกวันเหมือนเมื่อก่อน ทำให้ความจำเป็นที่จะต้องอยู่ใกล้ที่ทำงานลดลง
4. คุณภาพชีวิตในเมืองใหญ่เริ่มไม่ตอบโจทย์
รถติด มลพิษ เสียงดัง และค่าครองชีพสูงเป็นแรงผลักที่หลายคนมองว่าตนเองไม่ได้อะไรเพิ่มขึ้นจากการอยู่กลางเมือง แต่กลับมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นทุกปี
ภาพรวมทั้งหมดนี้สะท้อนว่าคนกำลังมองหา “บ้านที่ให้พื้นที่ชีวิตมากกว่า” ซึ่งในเมืองอาจตอบโจทย์ได้น้อยลงเรื่อย ๆ
ขณะที่บ้านนอกเมืองกำลังโตแบบเงียบ
ในขณะที่หลายคนจับตาการชะลอตัวในเมือง กลับมีอีกด้านหนึ่งที่กำลังขยับขึ้นอย่างน่าสนใจ คืออสังหาฯ ในเมืองรองและพื้นที่รอบนอกเมืองใหญ่ที่กำลังโตแบบไม่หวือหวาแต่มั่นคง
1. ราคาจับต้องได้มากกว่า ทำให้ตัดสินใจง่ายกว่า
บ้านเดี่ยวในเมืองรองราคาอาจเท่ากับคอนโดขนาดเล็กในเมืองใหญ่ แต่ให้พื้นที่กว้างกว่า ฟังก์ชันครบกว่า และไม่ต้องใช้ชีวิตบนพื้นที่จำกัด
2. ไลฟ์สไตล์เปลี่ยน คนต้องการความสงบมากขึ้น
ไม่ว่าจะเป็นคนทำงานรุ่นใหม่ที่กลับไปตั้งหลักที่บ้านเกิด หรือคนวัยทำงานที่ต้องการมี “ชีวิตช้าลงแต่มีคุณภาพขึ้น” ความสงบและพื้นที่ส่วนตัวจึงกลายเป็นคุณค่าที่มองหามากกว่าโลเคชันหรูหรา
3. ระบบขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานดีขึ้นกว่าที่คิด
เมืองรองจำนวนมากมีถนนที่เชื่อมกับเมืองใหญ่ การเดินทางเข้าเมืองไม่ใช่เรื่องยากเหมือนเมื่อก่อน อีกทั้งยังมีโรงพยาบาล ห้าง ร้านกาแฟ และคอมมูนิตี้เล็ก ๆ ที่ช่วยสร้างไลฟ์สไตล์แบบครบวงจร
4. การเติบโตของเศรษฐกิจท้องถิ่น
อีคอมเมิร์ซ ธุรกิจออนไลน์ SME และสินค้าชุมชนกำลังขยายตัว คนไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมืองเพื่อทำงานอีกต่อไป เมืองรองจึงเติบโตไปพร้อมกับโอกาสทางอาชีพ
การกลับบ้านของคนรุ่นใหม่คืออีกหนึ่งแรงผลักใหญ่
นี่เป็นเทรนด์ที่เห็นชัดมากในช่วงไม่กี่ปีคือคนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยเริ่ม “กลับบ้าน” ด้วยเหตุผลหลากหลาย เช่น อยากลดค่าใช้จ่าย อยากดูแลครอบครัว มีงานออนไลน์หรือธุรกิจที่ทำได้จากทุกที่ ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ความเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้หลายเมืองรองเติบโตทางเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาฯ ในพื้นที่ก็ขยับขึ้นตามแบบเงียบ ๆ
ความฝันใหม่ของบ้านหลังใหญ่ ทำให้ตลาดนอกเมืองขยับตาม
หลายคนเคยคิดว่าชีวิตในเมืองคือคำตอบ แต่วันนี้หลายคนคิดใหม่ บ้านเดี่ยวหนึ่งหลัง มีสวน มีสนามเล็ก ๆ ให้เด็กวิ่งเล่น หรือมีพื้นที่ให้ตั้งโต๊ะทำงานกลางแจ้ง กลายเป็นเป้าหมายที่จับต้องได้มากกว่าอยู่คอนโดใจกลางเมือง ด้วยงบประมาณเดียวกัน คนเลือก “พื้นที่ชีวิต” มากกว่า “ทำเลที่ต้องอยู่”
เมืองใหญ่ชะลอไม่ได้แปลว่าแย่ แต่กำลังเข้าสู่การปรับสมดุล
ความชะลอของอสังหาฯ ในเมืองไม่ได้หมายความว่าตลาดกำลังล่ม แต่กำลังรีเซ็ตตามความต้องการจริงของผู้บริโภค คอนโดจะไม่ได้ขายง่ายเหมือนเดิม แต่จะกลับมาน่าสนใจในกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่า โครงการในเมืองอาจเริ่มหันมาเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ พื้นที่กลางเมืองจะถูกปรับบทบาทเป็นพื้นที่สำหรับธุรกิจและบริการมากขึ้น นี่คือจังหวะที่เมืองใหญ่กำลัง “หาตัวตนใหม่” และรอยต่อระหว่างเมือง–นอกเมืองจะสำคัญกว่าที่เคย
โอกาสของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในยุคนี้
การเติบโตไม่ได้อยู่แค่กลางเมืองอีกต่อไป แต่กระจายออกไปยังพื้นที่ที่มีศักยภาพใหม่ ผู้ประกอบการที่เข้าใจเส้นทางของผู้บริโภคยุคนี้ จะมองเห็นโอกาสในโครงการที่ราคาเข้าถึงง่าย ฟังก์ชันครบ และมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น บ้านเดี่ยว–บ้านแฝดในเมืองรอง โครงการแนวราบในเขตชานเมือง
บ้านขนาดเล็กสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ที่อยากเริ่มต้นชีวิต ความต้องการทุกอย่างกำลังสอดคล้องกับเทรนด์โลกที่มุ่งไปในทิศทางของ “ชีวิตเรียบง่าย แต่มีคุณภาพ”
ตลาดอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนทิศอย่างมีนัยสำคัญ เมืองใหญ่กำลังชะลอเพราะต้นทุนสูงและคุณภาพชีวิตไม่ตอบโจทย์เหมือนเดิม ขณะที่เมืองรองกลับเติบโตเพราะราคาสมเหตุสมผลและไลฟ์สไตล์ที่คนยุคนี้ให้ความสำคัญ สุดท้ายแล้ว ความสำเร็จของตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการอยู่ในเมืองหรืออยู่นอกเมือง แต่ขึ้นอยู่กับการเข้าใจว่าคนอยากใช้ชีวิตอย่างไร และบ้านแบบไหนที่ตอบโจทย์ความเป็นจริงของพวกเขามากที่สุด